De gesplitste aankoop in de fiscale praktijk: een 360° benadering

De gesplitste aankoop is een veel gebruikte techniek bij successieplanning waarbij de ene partij het vruchtgebruik koopt en de andere de blote eigendom. Vaak gaat het om ouders die het vruchtgebruik verwerven en hun kinderen de blote eigendom. De techniek kan ook gebruikt worden door een bedrijfsleider en zijn vennootschap, waarbij de bedrijfsleider privé de blote eigendom van een onroerend goed koopt en de vennootschap het vruchtgebruik (bv. voor een termijn die afgestemd is op de resterende loopbaanduur van de bedrijfsleider). De techniek van de gesplitste aankoop biedt zowel voor de vruchtgebruiker als voor de blote eigenaar belangrijke vermogensrechtelijke en fiscale voordelen, maar vereist wel een goed doordachte aanpak.

Een correcte waardering van het vruchtgebruik is van cruciaal belang. De koper van het vruchtgebruik betaalt registratierechten op de waarde van het vruchtgebruik; de koper van de blote eigendom betaalt registratierechten op de waarde van de blote eigendom. Het toepasselijk percentage registratierechten hangt af van het betrokken gewest: in Vlaanderen vormde een gesplitste aankoop van de enige eigen woning tot voor kort geen probleem voor toepassing van het verlaagd verkooprecht van 2 %. En ook al gebeurde de aankoop van de woning door een natuurlijk persoon samen met zijn vennootschap, dan nog kon de natuurlijk persoon op zijn aandeel het tarief van 2 % genieten.  Met ingang van 1 januari 2026 geldt het verlaagd tarief van 2 % enkel nog voor aankopen in volle eigendom. Hierdoor worden gesplitste aankopen uitgesloten, en is de aankoop van vruchtgebruik of blote eigendom voortaan onderhevig aan het 12 %-tarief. Met de nieuwe regel volgt Vlaanderen het voorbeeld van Brussel en Wallonië, waar gesplitst aankopen ook onderworpen zijn aan de reguliere tarieven van de registratierechten, al gelden hier zeer specifieke voorwaarden.

De gesplitste aankoop van onroerend goed blijft een veelgebruikte techniek in de praktijk en behoud haar nut, maar met de recente hervormingen inzake het verlaagd verkooprecht heeft de Vlaamse overheid het toepassingsgebied verengd. 

In dit seminarie analyseren we welke voordelen vandaag nog overeind blijven en welke aandachtspunten daarbij een rol spelen. We bekijken bijvoorbeeld hoe de voorwaarde van aankoop van volle eigendom beoordeeld wordt en hoe de gezamenlijke aankoop met een rechtspersoon in de nieuwe regeling geïnterpreteerd wordt. Nu het verlaagde tarief van het verkooprecht in Vlaanderen niet langer toegankelijk is bij een gesplitste aankoop, dringt de vraag zich op welke argumenten nog pleiten voor deze techniek. Wat zijn de mogelijkheden vandaag en waar liggen er nog opportuniteiten? Hoe ziet de regeling eruit in Wallonië of Brussel? 

Ook het aspect inzake inkomstenbelastingen komt aan bod. Er wordt dieper ingegaan op de fiscale aandachtspunten bij aanvang, tijdens de looptijd en op het einde van het vruchtgebruik. Wat zijn de valkuilen in de praktijk en hoe kijkt de fiscus hiernaar? In het licht daarvan worden praktische handvaten aangereikt hoe u voor te bereiden op een fiscale controle.