Tweede verblijven in Frankrijk, Spanje, ...: fiscale toelichting en de impact van de dubbelbelastingverdragen

Een vakantiewoning is een interessante investering. Menig belastingplichtige beperkt zich evenwel niet tot onze landsgrenzen. Een woning elders in Europa of  zelfs daarbuiten behoren vandaag zeker tot de mogelijkheden. Voorafgaandelijk aan een dergelijke aankoop is het handig om de fiscale consequenties ervan te kennen. Gelet op de complexiteit - met name omdat er wetgeving van twee landen tegelijkertijd doorwerkt - is advies op maat zeker aangewezen.

Tijdens dit seminarie wordt aan de hand van praktische voorbeelden toegelicht wat de fiscale gevolgen zijn van de aankoop, het bezit, de verkoop, de schenking en de vererving van buitenlands onroerend goed. Eén van de steeds terugkomende vragen van de investeerders is of ze privé moeten kopen, of beter met een vennootschap, en of ze de kinderen er al bij moeten betrekken. Dikwijls wordt de aankoop van een onroerend goed gelegen in het buitenland gefinancierd door een externe lening. Niet zozeer vanuit het klassieke Belgische standpunt van aftrekbaarheid van de interesten, doch veeleer om buitenlandse vermogensbelasting te vermijden, of in het kader van een successieplanning of een in detail uitgewerkte pre-immigratie strategie, of zelfs gewoon uit financiële overwegingen. Een aantal atypische buitenlandse aspecten komen aan bod zoals bijvoorbeeld de verplichting voor de koper in Spanje om bij een buitenlandse verkoper zelf de bronheffing in te houden, de mogelijkheid om in Frankrijk een 'clause de substitution' in de compromis op te nemen, etc.

Ook het bezit van buitenlands onroerend goed wordt besproken en de diverse belastingen die tijdens deze fase geheven worden. Na drie keer door het Europees Hof van Justitie te zijn veroordeeld, is ondertussen onze (vroeger discriminatoire) wetgeving met betrekking tot het belastingregime voor buitenlands onroerend goed in de personenbelasting (en bij uitbreiding in de rechtspersonenbelasting) aangepast. Het kadastraal inkomen (of KI) vormt nu ook voor buitenlands onroerend goed de hoeksteen voor het bepalen van de belastbare grondslag. De Wet van 17 februari 2021 heeft het belastingstelsel van in het buitenland gelegen onroerende goederen van rijksinwoners in overeenstemming gebracht met deze Europese principes. Via een circulaire van 1 maart 2021 heeft de fiscus een FAQ gepubliceerd die de wetgeving en de toepassing ervan verduidelijken. 

• Wat wordt er concreet van mij verwacht wanneer ik een goed in het buitenland bezit?
• Hoe wordt het kadastraal inkomen van de buitenlandse woning bepaald? 
• Wat met ongebouwde onroerende goederen? 
• Moet ik nog een huurwaarde bepalen voor mijn buitenlandse onroerende goederen?
• Voor gebouwde onroerende goederen wordt voor de berekening van het kadastraal inkomen doorgaans uitgegaan van de actuele normale verkoopwaarde. Hoe wordt deze vastgesteld?
• Kan men bezwaar indienen tegen zijn kadastraal inkomen?
• Wat moet u doen in het geval van vervreemding of verwerving van een buitenlands goed?
• Moet het kadastraal inkomen worden aangepast indien het buitenlands goed wordt verbouwd? 
• Is het mogelijk om een herschatting van zijn kadastraal inkomen te vragen bij een sterke daling van prijzen op de vastgoedmarkt? 
• Hoe worden de belastbare onroerende inkomsten van buitenlandse onroerende goederen in de personenbelasting vastgesteld?
• Zijn de buitenlandse belastingen nog aftrekbaar? 
• Wat met de onroerende inkomsten van mijn onroerend goed dat is gelegen in een land waarmee België een overeenkomst heeft gesloten om dubbele belasting te voorkomen?
• Ik ging een schuld aan die specifiek diende voor het verwerven of behouden van mijn tweede verblijf in het buitenland. Kan ik de betaalde interesten van deze schuld in mijn aangifte vermelden?

Tijdens de sessie wordt u doorheen de gevolgen op het vlak van de personen- en vennootschapsbelasting geleid: zowel de Belgische aspecten als de buitenlandse fiscaliteit van enkele populaire investeringsbestemmingen passeren de revue. Ook wordt er aandacht besteed aan de vermogensbelasting, die bijvoorbeeld in Frankrijk en in Spanje wordt geheven. Tot slot komen ook minder voor de hand liggende belastingen, bijvoorbeeld de Franse ‘taxe de 3%’ aan bod.

Wanneer een vakantiewoning wordt verkocht, wordt er hopelijk ook een meerwaarde gerealiseerd. Welk belastingregime de meerwaarde ondergaat, wordt voor tal van populaire vakantiebestemmingen toegelicht. En wat gebeurt er wanneer men niet het vastgoed zelf verkoopt, maar de aandelen van de vennootschap die het vastgoed aanhoudt?

Ten slotte wordt nagegaan wat er gebeurt op het vlak van schenkbelasting en erfbelasting indien de nalatenschap van een Belgisch rijksinwoner een in het buitenland gelegen onroerend goed bevat, of als er buitenlands vastgoed wordt geschonken. Zijn er landen waarmee België een overeenkomst tot voorkoming van dubbele belasting inzake successierechten heeft afgesloten? Hoe wordt de heffingsbevoegdheid in dat geval geregeld? Wat als er geen dergelijk verdrag is? Kan er ook sprake zijn van dubbele schenkbelasting?

Voor een aantal favoriete bestemmingen wordt er concreet gekeken hoe een planning er zou kunnen uitzien die zowel langs Vlaamse zijde als in het land van ligging tot een optimaal resultaat leidt.